マンション（区分所有建物）とは？
★マンション〈区分所有建物〉 （くぶんしょゆうたてもの） とは？
（これから不動産を購入するあなた・今購入中で基本知識を知りたいあなたのお役になります）
◆不動産仲介成立アドバイザー兼建物問題解決ナビゲーターの佐藤です◆
マンションという言葉が今は一般化され、日常的に
つかわれていますがあなたはマンションの意味や
システムを本当に知っていらっしゃいますか？？
マンションは「区分所有建物」に分類されるのですね。
なんでもそうですが一般化された言葉を無心に使って
いるとこんなもんだろう等と思いこんでしまうものです。
マンション（区分所有建物）は集合住宅ですが当然一戸建て
と違っていろいろな法律や集合住宅としての制約があります。
マンションを購入したいならマンションの意味について必要な
用語の知識をしっておきましょうね？
実は私も体系だって説明できませんので不動産ジャパンの
用語集から参考にしました。
難しい用語がいくつもでてきますが我慢して読んでみましょう。
◆区分所有建物とは？
構造上区分され、独立して住居・店舗・
事務所・倉庫等の用途に供することができる数個の部分
から構成されているような建物のことです。
区分所有建物となるためには次の2つの要件を満たすことが
必要です。
1）建物の各部分に構造上の独立性があること。
これは、建物の各部分が他の部分と壁等で完全に遮断
されていることを指している。
一戸建の内部のようにふすま、障子、間仕切りなどによる
遮断では足りない。
2）建物の各部分に利用上の独立性があること。
これは、建物の各部分が、他の部分から完全に独立して、
用途を果たすことを意味している。
例えば居住用の建物であれば、独立した各部分がそれぞれ
ひとつの住居として使用可能であるということである。
上記1）と2）を満たすような建物の各部分について、
それぞれ別個の所有権が成立しているとき、その建物は
「区分所有建物」と呼ばれる。
区分所有建物については、民法の特別法である
区分所有法が適用されます。
代表的なものとしては「分譲マンション」が区分所有建物である。
しかし分譲マンションに限らず、オフィスビル・商業店舗・
倉庫等であっても、上記1）と2）を満たし、建物の独立した
各部分について別個の所有権が成立しているならば
区分所有建物となります。
なお区分所有建物では、建物の独立した各部分は「専有部分」
と呼ばれます。
またこの専有部分を所有する者のことを「区分所有者」
と言いいます。
廊下・エレベータ・階段などのように区分所有者が共同で利用
する建物の部分は「共用部分」と呼ばれ、区分所有者が共有
することになります。
また建物の敷地も、区分所有者の共有となります（ただし土地権利
が借地権である場合には「準共有」となる。
※注、準共有とは？
複数の者がひとつの物の所有権を有する場合を共有、
所有権以外の財産権(たとえば賃借権など)を有する
場合を準共有(民法264条)という。
このとき区分所有者が取得している敷地の共有持分は
「敷地利用権」と呼ばれる。
従って区分所有建物においては、区分所有者は、専有部分の
所有権、共用部分の共有持分、敷地の共有持分という3種類
の権利を持っていることになる。
●敷地権（しきちけん）とは？
一棟の区分所有建物の敷地に関する権利をいい、登記に
よって確定する。
分譲マンションなどの区分所有建物を所有するには、
建物自体の所有権（区分所有権）と建物の敷地を利用する権利
（所有権や借地権であり、敷地利用権といわれる）とを必要と
するが、この区分所有権と敷地利用権は原則として分離して
処分できないとされており、そのような分離不能な敷地利用権
として登記された権利が敷地権である。
敷地権が登記されれば、建物の専用部分の権利変動等の登記に
当たっては、敷地利用権に関する登記は省略されます。
両方の権利が一体化されている効果であり、区分所有建物の
取引に伴う手続きが簡略なものとなる。
古いマンション等では敷地権ではないものもあるので注意したい。
●共有（きょうゆう）とは？
複数の者が、一つの物を共同で所有していることを「共有」
という（民法第249条等）。
例えば、相続が発生した場合、遺産が分割されるまでの間は、
複数の相続人が遺産を共同で所有することになるが、これは
「共有」である。
また分譲マンションの敷地は、マンションの各住戸の所有者
が全員で所有しているが、これも「共有」である。
●共用部分（共用部分）と専有部分（せんゆう部分）とは？
区分所有者とは、この専有部分を所有する者のことです。
分譲マンションのような区分所有建物について、区分所有者
が全員で共有している建物の部分を「共用部分」と言う。
その反対に各区分所有者がそれぞれ単独で所有している部分は
「専有部分」と呼ばれる。
分譲マンションの場合で言えば、各住戸の内部が「専有部分」
に該当します。
具体的には次の3つのものが「共用部分」である
（区分所有法第2条）。
１）その性質上区分所有者が共同で使用する部分
（廊下、階段、エレベーター、エントランス、
バルコニー、外壁など）
2）専有部分に属さない建物の付属物
（専有部分の外部にある電気・ガス・水道設備など）
3）本来は専有部分となることができるが、管理規約の
定めにより共用部分とされたもの（管理人室・集会室など）
●壁心（かべしん）内法（うちのり）とは？
建物の床面積を測定する際に、壁の厚みの中心線を想定し、
この中心線に囲まれた面積を「床面積」とする考え方のこと。
「壁芯」と書くこともある。
この「壁心」の考え方で計算すると、壁の厚みの分が
床面積に加算されるので、実際に使用可能な部分の床面積
よりもやや大きな床面積となります。
建築基準法では、建物の床面積とは「壁その他の区画の中心線
で囲まれた部分の面積」であると規定しているので、
建築基準法は壁心の考え方を採用していると言うことができる。
（建築基準法施行令2条1項3号）。
※注、（マンションの売出の価格は壁心の広さで計算されます。
取得して登記すると内のリであらわされます。）
なおこの「壁心」と異なる床面積の測定方法として
「内法（うちのり）」があります。
建物の床面積を測定する際に壁の厚みを考慮せず、
壁の内側の部分の面積だけを「床面積」とする考え方の
ことです。
不動産登記法では、分譲マンションなどの区分所有建物を
登記する場合には、この内法の考え方で床面積を計算する
こととされています（不動産登記法施行令第8条）。
●管理組合とは？
分譲マンションなどの区分所有建物において、区分所有者が
建物および敷地等の管理を行なうために区分所有法に
もとづいて結成する団体のこと。
（ただし区分所有法上では「管理組合」という言葉を使用せず、
「区分所有者の団体」と呼んでいる）。
区分所有建物においては、区分所有者は区分所有法により、
当然にこの「管理組合」に加入することとされているので、
区分所有者の任意で管理組合から脱退することはできない
（区分所有法第3条）。
このような管理組合は、集会（いわゆる管理組合の総会）
を開き、管理に関するさまざまな事項を議決し、管理規約
を定める。
また管理組合の通常業務を執行するために、管理規約に
もとづいて複数の理事が選出され、この理事によって
構成される理事会が業務を行なう。
●専用使用権（せんようしようけん）とは？
区分所有建物における共用部分は、本来、各区分所有者が、
通常の用法に従ってそれぞれ自由に使用することができる。
敷地についても同様である。
しかし、次のいずれかの場合には、共用部分や敷地の使用を、
特定の区分所有者または第三者だけに限定することが可能
とされている。
1）管理規約にその旨の定めがあるとき
2）集会の決議があるとき
3）共有者全員の同意があるとき
このようにして、特定の区分所有者又は第三者が、
共用部分や敷地を排他的に使用できるとき、
その使用の権利を「専用使用権」と呼ぶ。
具体的には、分譲マンションの１階の住戸に専用庭を設ける
ケースなどで、専用使用権が設定されることが多い。
株式会社不動産流通研究所編
不動産用語集「RE.words」より
次回は
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