不動産投資とリスクマネージメントとは？
★アパート・マンション投資とリスクマネージメントとは？
（これからアパート・マンション投資をしようと思ってるあなたにお役にたちます）
◆不動産仲介成立アドバイザー兼問題解決ナビゲーターの佐藤です◆
最近はサラリーマン向けのアパート・マンション投資等が大流行(はやり)ですね！
新聞の広告や住宅メーカーが行う各種の不動産セミナー等をみればお分かりですね？
本屋さんに行ってもその手の投資を扱った物が一杯並んでいます。
銀行預金や年金に頼れなくなっている今、不動産投資に興味を持たれている
方が多いと見受けられますがあなたは如何ですか？
毎日入る新聞折り込みのチラシには投資用不動産物件利回り６％とか
中には１０％以上のものもあったりしますよね。
サラリーマンをしていれば毎月の給料は入るし、確かにこのような物件を
副業として自分のものにしてしまえば退職後は左うちわで生活に
困ることもなかろうと思うの当然です。
私の友人にも実際に若い頃からアパート経営に精をだし、定年後はご夫婦で毎年
ヨーロッパ旅行を楽しんでいるのがいます。
しかし、新聞の紙面やチラシではフルローンとか借入金でレバレッジ（てこのこと）を
働かせて小資金でも買えるなどと言われるとついついその気になってしまいますね？
賢明なあなたはこんな言葉には踊らされないと思いますが
本日は不動産投資のリスクを考えてみましょう。
一般に不動産チラシなどに書かれている｢利回り｣と言われているものはその物件が年間で
受ける収入から物件価格を割り算した数字で、「表面利回り」と言われるものです。
全ての諸経費や税金などの支払が考慮に入っていませんので仮想の数値(単なる指標)
と思ってくださいね。
また、不動産取得は買ってしまえばそれでゴールではありません、
そこからアパートなりマンションなりの賃貸経営が始まります。
このことを認識していないととんでもないことになりますからね！
気をつけてくださいね。
ではどのようなリスクがあるか思いつくままに書いていきましょう。
◆アパート・マンション経営の七つのリスクとは？
１．空き室リスクとは？
日本の人口が一昨年から既に減り始めています。それに呼応するかのように３年位前
から既に賃貸市場では空き室が目立ち始めています。これも人気のある物件や地域
よって２極化していますから物件を見る目を養うことが肝心です。
２．原状回復・リフォーム・改修のためのリスクとは？
入居者が退室すれば原状回復の為の費用がかかります。また建物はほっといても
修繕やメインテナンスの費用がかかります。改修や修繕の為の費用を確保しておく
ことは大切なことです。
３。アパート・マンションの管理する上でのリスクとは？
入居者は良い人ばかりではありません。また様々なクレームにも対応しなければ
なりません、最悪な場合は犯罪や自殺などに巻き込まれることもあるということを
考慮にいれて置く必要があります。自分で管理をするのか管理会社に任せるのか等
それぞれにリスクがあります。
４．大地震に対するリスクとは？
日本は地震国です、いつ阪神大震災のようなことが起きるかも知れません。
最近の建物は大震災以来改善されていますが対策を講じておく必要があります。
しかし、東日本の大震災、あのような災害では今の技術ではとても担保できる
ものではありません。
５．銀行の金利上昇のリスクとは？
銀行から借り入れしてローンを利用している場合は金利の上昇は返済のうえで大きな
負担がかかってきます。
アパートやマンションの賃料収入（インカムゲイン）を主な収入とする時は資金計画
段階から金利上昇のリスクに耐えられるような収入計画を盛り込むことが重要です。
６．建物の中古市場の流動性のリスクとは？
流動性とは株や債券のように現金が必要になった場合すぐに換金できるかどうかと
いう問題です。
日本の建物の中古市場は欧米に比べても非常に遅れています。
建物を売りたくてもすぐに売却するのは容易ではありません。
したがって、ある程度の余裕な資金で投資を考える必要があります。
７．不動産物件の価格の下落のリスクとは？
キャピタルゲインという言葉があります。バブル時代によく新聞その他のメディアで
報道されました。
キャピタルゲインとは一言でいうと「値上がり益」のことですね。
資産を買った時より売却した時の利益が多かった場合に使われますが
現在の日本では不動産は値上がり益を期待できるほど改善はされていません。
それでも地域によってこれも２極化していますから物件を選択する目が大切です。
細かいリスクはいくらでもあると思いますが上記のようなリスクを考え
マネージメントできれば不動産投資は大きな財産になります。
反対に広告や他人の言葉を鵜呑みにして基本的な知識をないがしろにすると不動産投資
は痛い目にあうことになります。
リスクを考慮にいれてうまくレバリッジかけマネージメントすることが不動産投資のきもですね！
いずれにしても知識の習得が成功の要になりますね。
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