大家さん満室経営のヒントとは？
【大家さん満室経営のヒントとは？】→◯◯の◯◯です？
「代田橋 賃貸」の住まい相談社がアパートマンション経営のヒントをお教えします。
（空き室にお悩みのアパート・マンションの経営者のお役にたちます）
◆不動産仲介成立アドバイザー兼問題解決ナビゲーターの佐藤です◆
アパートの大家さん・マンションのオーナーさん！
賃貸アパート・マンションをとりまく周りの状況が一昔前とは全く様相が
変わってきているのですよ、ご存知ですか？
以前のようにアパート・マンションさえ作れば借り手がつくという
時代ではなくなってしまいました。
私達、仲介業者も物件を探しに来るお客に幾つもの物件を紹介しても、
なかなか決めてくれないというのが今の現状です。
賃貸市場が借り手市場化しているため、物件探しのお客さまは他にもっと
良い物件があるだろうということで直ぐには決めてくれないものと思われます。
物件をさがす条件も贅沢になっています。
例えば、トイレとバスが別でなければいやだ、
洗濯機の置場は中でなければ、フローリング、遮音性、間取は、
バルコニーが在るか収納はどうか等など借り手の目が厳しくなっています。
お客様は我が家と同等それ以上のものを求める傾向が強くなってます。
物件探しのお客の層もかわってきています。
特に若年層は未婚か晩婚化が進んでいる他、
フリーターを仕事に選ぶとか派遣社員の選択など、家族や企業に縛られない生活を
求めるいわゆるシングル族が多様なライフスタイルを形成しようとしています。
また、ご夫婦の形も子供をもたない二人だけの家族の増加、それにもまして賃貸を
希望する元気な高齢者等が増えてきているのも事実です。
これからの貸主であるオーナー様はこのような多種多様なライフスタイルを形成するお客の
変化を見定めあらゆる面で現状を見直していかなければなかなか借主を見つけられなく
成るのではないでしょうか。
しかしながら、この様な借り手の変化に対応するため、一旦作ってしまったアパート・
マンションをオーナー様がリフォームして設備や間取を変えるの大変なことです。
その費用も大きな負担がかかります。又、例え直したとしてもそれに見合う賃料が
取れるかどうかはわかりません。
ではこの様な現状にオーナー様が対応するためにどのような方策があるでしょうか？
それは、今までの大家さん的な 「発想の転換」 が求められているのですね！
嘗てのような箱さえキチンと作って置けば人が入るというような考えを打ち壊さなければ
いけません。
お客は勝手にはいるものとか部屋を貸してあげてるというような
意識そのものを手放さなければなりません。
それは、肩上がりで成長し、黙っていても借りてがあった時代の発想です。
私達がお客を案内する場合、まずリフォーム前の物件に案内してもほとんど決まりません。
何故って？もちろん、汚いとか人が生活した後の名残があったらまず新規のひとは
嫌がりますからね？
何よりもお客がリフォーム後のお部屋の状態を想像できないからなのです。
大家さん！お部屋にお客がついたらリフォームしようなんて思ってないでしょうね！
そんなことではお客はつきません。
いってみれば、貸すお部屋が商品化されていないからです。
そうです、オーナー様にとって貸すお部屋は商品なのですね！
物を売る人が商品を汚いまま売ることはしないでしょう。
お客に物を売るのだという発想から始めるといろいろな考えがうかんでくると思います。
今の時代何のご商売も大変な苦労をして物を売る時代です。
それには「誰に何を売る」かというコンセプトが大事になります。
デパートやスーパーマーケットのように大量の商品を多くの人に売るという時代は
おわりました。
だから大手のスーパーマーケットでさえ売り上げの減少に苦しんでいます。
ところがそんな時にもユニクロとかマクドナルドなどこの不景気にもかかわらず
売り上げをのばしているのですね！
それは世の中のトレンドをしっかりと捉え 「誰に何を売る」 のかがはっきりしてるからなのです。
マンション・アパートのオーナーさんも入居者ニーズを捉え、競合物件との差別化を図る
入居希望者の好みは何で有るかを探ることから始めなければなりません。
賃貸住宅経営が直面する市場が、少子高齢化・人口減により必然的に住宅供給が過剰
になり住宅が余ってしまっているのです。
その結果、借り手優位の度合いをますます強めているのですね。
今後は更に競合物件との「差別化」に力を入れることが欠かせません。
そして今、差別化のための選択肢として、「コンセプト型賃貸住宅」選びで成功されて
いるオーナーさんも増えてきています。
では、「コンセプト型賃貸住宅」とは、何でしょうか。
それは、ひとつの趣味や嗜好、専門性やデザインセンスなどに基づいてつくられた
アパートやマンションのことをいいます。
ある意味で「ニッチ」の市場である、（ニッチとは市場全体の一部を構成する特定のニーズ
（需要）のこと）
趣味嗜好におけるマイノリティー（少数派）を狙う戦略です。
今の入居者は「趣味や嗜好に合わせて住環境を選べるからこそ賃貸がいい」
「自分のライフスタイルに合った住宅が持ち家でなくても賃貸でも十分にある」
と考える人達が増えているのです。
では、コンセプト型賃貸住宅とはどんなものでしょうか？
●音楽家やミュージシャンばかりを集める
●バイク好きな人にバイクといつも一緒に暮らす
●くるま好きな人に車が眺められる
●デザイナーが作ったマンション
●ギャラリーを併設してしまう
等等。
そのようにお金をかける余裕のないオーナーさんは
●高齢者専用にしてしまう
●外国人専用
●学生専用で一定の設備もつけてしまう
●ゲストハウスにする
●水商売の人専用にする
●ペットと共生できるにしてしまう
等等。
様々なコンセプト（切り口）が考えられるのではないでしょうか？
又、どのようなお客に絞るか、絞れば絞るほど人気が出るそうです。
これからの大家さん・オーナーさんは地域やまわりの環境に合わせて特殊なニーズ
に合わせていくことが求められているのです。
どこを見ても同じような設備・白いクロス・ユニットバスの３点セット、これでは内見する
借主は何を基準に決めればいいのか分からないのですね？
・誰にでも借りてもらう→ 誰も借りない、借りたいと思わない。
・同じような仕様の作り→ 誰も見向かない、印象に残らない。
ちょいとした特徴をお部屋につけるだけでお客の目は変わってきますよ！
大家さんも不動産屋さんや管理会社任せにしないでご自分の建物をどのようにすれば借り手が
つくのか真剣に考えなければいけない時代になりました。
住まい相談社ではこのようなことでお困りの大家さんのお悩みのご相談にのります。
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