「更地」」の意味ってご存知?

★不動産でいう「更地」の意味って知っていましたか?

 

これから土地を購入するあなた・今購入中で基本知識を知りたいあなたのお役になります。

◆不動産仲介成立アドバイザー兼建物リフォーム・問題解決ナビゲーターの佐藤です◆

 

更地って単なる「空地」のことかと考えている人がほとんどだと思いますが如何でしょう?

 

これを説明できる人は不動産知識の豊富な方だと思います。

 

まず、更地とは基本的に建物、構築物、工作物などが建っていない 「まっさら」

な状態の宅地のこと。

 

また、借地権地役権などの私法上の権利が付いておらず、購入後に自由に

建築できる状態になっている土地

抵当権建築基準法都市計画法など公法上の制約があっても更地になります)。

 

※借地権(しゃくちけん)とは?
借地権とは次の2つの権利のどちらかのことである
(借地借家法第2条)。

 

1.建物を所有する目的で設定された地上権
2.建物を所有する目的で設定された土地賃借権

(不動産ジャパン用語集)

 

※地役権(ちえきけん)とは?
地役権とは、他人の土地を自分の土地の利便性を高めるために利用する
ことができるという権利である(民法第280条)。                           
「通行地役権」などがある。

(不動産ジャパン用語集)

 

 

実際の不動産市場では、分譲宅地以外更地状態の売地は少ないといえます。

 

なお、私法上の権利が無くても、宅地の所有者が自己所有の建物を建てている場合は

「建付地(たてつけち)」というようになります。

 

その宅地と建物の所有者が同一人であり、かつ、その宅地の使用を制約する他の権利が

存在」しないこと(公法上の制限は除く)が建てつけ地の条件です。

 

「更地」とは、その上に建物、構築物、工作物などが建っておらず、また、借地権

地役権などの、使用収益を制約する権利のついていない宅地のこと。

(Yahoo!不動産用語集から)

別の言い方をすれば、定着物(建物等)がなにもない土地のこと。                 

 

定着物とは、土地の上に定着しているもの。

民法第86条では、不動産とは、土地およびその定着物と定義されている。         

 

このことからも、定着物とは、主として建物を指すのだとわかりますが、

たとえば

土地に直接設置する機械などは定着物とみなされる場合もあります。

 

実際に売買される土地で、完全な更地はほとんどないといっていいでしょう。

All About用語集より)

 

★実際の取引ではどうでしょうか?

古屋あり更地渡しとか現況渡しとか実際に見に行ってみると庭木が植わっていたり

があったり大きな庭石石灯篭などがおいてあったりしませんか?

 

こんな時あなただったらどうされますか?

 

古屋を壊したり庭木や石などを撤去するのにも結構費用がかかります。

 

土を掘ったらコンクリートのブロックや基礎がでてきたなんてこともあります。

そのために計画している家が建たなかったりしたら困りますよね!

 

そんなときは更地かどうかなど更地の定義で争っても仕方ありません、あらかじめ

どちらが撤去する費用を負担するかを事前に取り決めておくことが大切です。

 

★更地と登記簿のこわーい関係とは?

 

更地は建物等の定着物が存在していないのですから当該宅地の建物登記簿も存在

しないはずです。

 

ところが日本の登記制度が申請主義のために、建物が解体済みでも、建物滅失登記

手続きがなされるまでは、いったん作成された当該建物登記は存在し続けることに

なります。

 

解体済みの建物の登記簿が残っている場合は、一不動産一登記用紙主義のために、

旧建物登記簿が閉鎖(滅失登記)されるまで、同地上の新しい建物の登記はできません。

わ!知らないで建てちゃって建物登記ができなかったら大変ですよね!

 

★借地権が残っていたら、土地の利用が制約される?

 

土地に解体済みの建物登記が残っており、借地権がある場合で、借地借家法10条2項

(火事などで建物が滅失してもその建物を特定するための必要な事項などを掲示する行為)

に定められた措置が行われたとき、その借地権は対抗力をもち、新取得者の利用が

当然制限されます。

 

解体済みの建物登記簿が残っている土地を取得した場合は、少なくとも登記義務者である

建物登記名義人を探し出して、滅失登記を依頼するなどの手続き必要となります。

 

このために、解体済みの建物の権利関係に争いがなくても、登記抹消のために相当の

負担が生ずることになります。

いやいやこれは大変です!

 

このようなトラブルを避けるために、取引対象の土地が「更地」(障害物のない)の場合も、

新規分譲は別にして、建物登記簿を調査する必要があります。

 

当該土地に解体済みの建物登記簿が残っていることがわかったら、まず、その解体済みの

建物の権利関係を確認して、その登記抹消を売主または買主のどちらが責任で(原則として、

売り主側の責任である)行うかを明らかにする必要があります。

 

これって結構怖いですよね、一般に更地状態の土地より上物のある土地を買う方が

安心と云われているのはこんな事情があるのですね。

何もなくても疑ってかかるのが不動産取引です。

 

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