抵当権の抹消・公租公課の分担・付帯設備の引き渡し・印紙代の負担とは? 代田橋 すまい相談社
  • 抵当権の抹消・公租公課の分担・付帯設備の引き渡し・印紙代の負担
  • とはなんぞや?
  •  
  • ★続きものです。不動産、買い付け申込みから契約・代金決済・引渡しまでのプロセス。
  • (これから不動産を購入するあなた・今購入中で基本知識を知りたいあなたのお役になります)

 

◆不動産仲介成立アドバイザー兼建物問題解決ナビゲーターの佐藤です◆

  •  

『契約の際の諸問題』の3回目です。

 

これまでをよんで、契約は済んでもまだいろいろなことがあるということが

お分かりだろうと思います。

 

ここでお話ししたのは大方の事例ですので細かいことまで言ったら

あなたは不動産屋になれます(笑い)

 

契約の際の諸問題はそれぞれの案件によって様々です。

 

思いもかけないことが起きる可能性もあるわけですから常に注意が

必要です。

 

どんなことにも対処できるように日ごろから不動産会社と綿密に

コミュニケーションをよくしておくことが肝腎です。

 

本日の課題は

・「抵当権などの抹消」

・「公租公課の分担」             

・「付帯設備の引渡し」

・「印紙代の負担

です。

 

  • ◆抵当権などの抹消とは?
  •  

民法では売主の担保責任として、他人の権利によって買主が購入しようと

している目的物(土地・建物)の利用が妨げられたり、先取り特権や抵当権の

実行によってその目的物の所有権を失なった場合に、買主は契約の解除

および損害賠償の請求ができると規定されています。

 

※注・抵当権とは,債務の担保として差し入れられた不動産から,優先的に

   弁済を受けることができる担保物権です。

 

例えば銀行ローンを組めば土地や建物を担保として預けます、

しかしながら質権とは違って引渡しを要しないために

そこでの使用や収益活動はは許されます。

 

抵当権を実行する方法には,競売・任意売却の2つの方法があります。

※ 注・先取り特権とは

 

 

ある債権者が、債務者の財産から、ほかの債権者に先だって優先的に

弁済を受けられる権利。

 

民法で定められた法定担保物権の1つ。

 

たとえば、多数の債権者がいて、債務者のすべての財産を換金処分

して債権額に応じて分配されるような場合に、先取特権を持っているもの

は一般債権者に分配される前に弁済を受けることが認められている。

 

ただし、不動産の先取り特権は、登記しておかなければほかの債権者

に対して優先権を主張できない。(ヤフーから引用)


 

 

 

この規定に従い、売主は買主に、売買の目的物に関して物の移転だけ

でなく負担や制限のない完全な所有権を移転しなければなりません

 

目的物に対する他人の権利とはいろいろですが通常は抵当権・先取り特権

・根抵当権・質権・地上権・賃借権・買戻し件・使用借権などあるいは仮処分

・仮差押などなど。

 

これは登記簿謄本をみればわかります。

 

気をつけなければならないのは売買契約時には存在しなかったにも

かかわらずこういった他人の権利が所有権移転までに設定される

ことがあるということです。

 

残代金の支払いの際には直前に新たな負担が存在していないか

確かめる必要があります。

 

一般的には代金決済の当日、司法書士が法務局で調べてくれます。

 

◆担保権、用益権があることを前提に売買を行うような場合には「特約」

をむすぶことが必要です。

 

例えば、

◯借家人付きのアパート・マンションの売買、居ぬきとかオーナーチェンジ

  とかいわれます。

 

電力会社の電線の敷設の為の用益権、分譲地などの排水施設利用の

 地役権、地下鉄などの敷設のための地上権、公団、公社などの買戻しの

 特約登記が土地・建物に設定されている場合等。

 

◆売主が住宅金融公庫などの公的資金を利用している場合には残債務

の返済時における担保権の同時抹消が手続き上難しいこと、抵当権証券

が発行されている場合には、担保権の抹消に長い期間が必要になる

こともあり抵当権者と事前の綿密な打ち合わせ行う必要があります。

 

また、仮差押や仮処分の登記の抹消も、裁判所への取り下げ申請後、

裁判所の嘱託登記によることになりますので、事前の調整が必要です。

 

実務ではこういったことは主に司法書士の仕事になりますので分からない

ことはよく司法書士の先生や不動産屋とよく相談することです。

 

  • ◆公租公課の分担とは?
  •  

売買の目的物件から生じる収益や税金の分担方法を決めることです。

 

目的物件から生じる収益や税金とは賃料(賃借権付きで売買する場合)

固定資産税都市計画税、管理費・修繕積立金(マンションの場合)電気、

ガス、水道料金などです。

 

これらの費用は売主・買主の双方が負担するのが一般的です。

 

通常は売買契約締結日から物件の引渡しの前日までを売主負担、

引渡し当日以降は買主の負担ときめられます。

 

  • ◆付帯設備の引渡しとは?
  •  

民法では従物は主物の処分に従うとされています。

 

主物は土地建物、従物は設備と考えられます。

 

どのような設備が付帯するのか確認する必要があります、他にもその

設備の性能なども問題になりますのでよく説明してもらいましょう。

 

  • ◆印紙代の負担とは?
  •  

契約書を2通作成しますので売主・買主が1通を保有し印紙は

それぞれの契約書に貼付します。

 

印紙税法は作成された契約書全部の印紙代につき、作成名義人全ての

連帯責任と規定していますので1方の側が貼付しなければその相手側が

貼付しなければなりません。

 

この場合は相手側に費用をもとめます。

 

印紙を貼ることは契約の要件では有りませんので印紙を貼っても

貼らなくても契約は成立しています。

 

少し難しい言葉が多かったようですがご理解いただけましたでしょうか?

 

こういうことは不動産屋さんの担当者が全てやってくれますから担当者と

よくコミュニケーションをとってくださいね。

 

 

次回は

◆代金決済と引き渡しとは?(不動産取引)

 

 
 

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◆お読みくださいましてありがとうございました。m(__)m
 
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