契約の際の諸問題2とは? 代田橋 すまい相談社

◆契約の際の諸問題2とは
 ・「危険負担」
 ・「登記簿売買」と「実測売買」
 ・「境界が未確定な物件」     
 ・「原状有姿販売」

 これってなんでしょう?うーん 不動産ってむずかしい?

 

★連載です。不動産の買い付け申込みから契約・代金決済までの流れ知ろう?

 

契約時の諸問題2回目です。

 

(これから不動産を購入するあなた・今購入中で基本知識を知りたいあなたのお役になります)

 

◆不動産仲介成立アドバイザー兼建物問題解決ナビゲーターの佐藤です◆

前回は瑕疵担保責任と住宅ローンの問題点でした。ご理解いただけました

でしょうか?

 

わからないことが有りましたら直ぐに調べたり、人に聞くなりしておいたほうが

いいですね?

 

わからないことをほって置いたり、思い込んだりするととんでも

ない間違いを起こします!

 

もちろん、当社にお問い合わせくだされば分かる限りお答えしますし、

難しいことならよく調べてお答えいたします。

 

本日の課題は

「危険負担」・「登記簿売買」と「実測売買」・「境界が未確定な物件」     

「原状有姿販売」とは?

 

では、いきましょう。

 

  • ◆危険負担とは?
  •  

危険負担ってなんでしょうね?

売買契約をして、手付金を支払ってから実際

に物件が引き渡されるまでに結構時間がかかりますね?

 

この間に地震があったり火災にあって建物が滅失又は毀損してしまったら

どうするのか?

 

そのときの事態の処理を売主にするのか、買主にするのかを決めるのが

『危険負担』です。

 

契約締結後、引渡しまでの間に売主、買主いずれの責任でもない理由

により目的物が滅失・毀損した場合、民法では買主(債権者)がその

負担をするという条項が有ります。

 

しかし、この条項は強行規定ではなく、「特約」で排除できますので一般の

契約では公平の観点から、売主(債務者)が危険を負担するという

風に変えられている場合が多いと思います。

 

実際には『引き渡しの前日までは売主、引渡し以後は買主(債権者)

の負担とする』とし、『契約の目的が達せられないときは契約を解除

する』などに変更しています。

 

契約書にこの「特約」がない、あるいはそのように変えられていない場合は

注意が必要です。

 

  • ◆「登記簿売買」と「実測売買」とは?
  •  

土地は、不動産登記簿謄本に記載されている地積と実際の面積が

異なっていることが少なくありません。

 

土地を売買する場合は実測が地積より多い場合やその逆の場合がある

ことを認識して「公募取引」もしくは「実測取引」のどちらで行うかを明確化

する必要があります。

 

公募売買の場合は実際の面積が多いときは問題になりませんが、引渡し後

に登記簿面積より少ないときは計画した建物が建てられないなんてことも

ありえます。

 

そんなことにになったら大変です。

 

地積測量図や過去の建築時における『現況測量図』など、実際の

面積を推定できる資料がない場合は費用をかけてでも実測を求めた

ほうが良いでしょう。

 

『実測取引』とは

契約締結時に実際の面積を測量し、その面積に

基づいた金額によって売買する取引方法を意味します。

 

暫定的に公簿面積で売買を行い、後に実測した面積との差を清算

する取引方法もあります。

 

「公簿売買」か「実測売買」かはっきりしない場合は紛争の原因になることが

多いので取引に際しては取引の態様を明確にしておくことが必要です。

 

  • ◆境界が未確定な物件の場合とは?
  •  

土地売買では、買主にどのような境界を明示するかが重要です。

 

隣接地の所有者が立会い境界が確定されている測量図を

「確定測量図」といいます。

 

一方、「現況測量図」と呼ばれる図面は、隣接境界の全てが確定されている

とは限らず、『隣地境界確認前』というような文言が図面上に記載されています。

 

実測面積が確定測量図に基づくか否か、現況測量図の場合には境界

立会いの予定の有無を確かめる必要があります。

 

尚、公募売買であっても、契約締結前の境界確認が不可欠です。

 

  • ◆「原状有姿販売」と瑕疵担保責任とは?
  •  

不動産取引で、『原状有姿』等の文言が記載されることが少なく

ありません。

 

「原状有姿販売」は、

契約後引渡しまでに目的物に変動があったとしても、

売主は契約時のままで引き渡す債務を負担しているにすぎないという趣旨

を示すために用いられているので有り、それ以上の意味を含むものでは

ありません。

 

したがって、単に『原状有姿』との記載があるからといって直ちに、

売主の瑕疵担保責任の免責について特約がなされているという

ことはできないといえます

 

売主としては『原状有姿』で引き渡せばたり、その後の責任を負わないとする

場合には、単に『原状有姿』というだけでなく、売買契約書において、

事由原因の如何を問わず

瑕疵担保責任は免除されている、と言う特約を入れなければ

ならないことになります。

 

『原状有姿の通り』等不動産チラシをよく見ていると結構あるのでお気づきの

方も多いのではないかとおもいます。

 

一般的には不動産屋さんの営業担当者がどういうことか教えてくれると

思いますので心配はいりませんが中には説明不足な人もいますので

自ら知っておくことが望ましいとおもいます。

 

質問力持つことが大切です。分からないことはほっとかないですぐに

質問する癖をつけておきましょう。

 

 

次回は

◆抵当権の抹消・公租公課の分担・付帯設備の引き渡し・印紙代の負担とは?

 

 
 

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◆お読みくださいましてありがとうございました。m(__)m
 
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