売買契約の際の諸問題1とは? 代田橋 すまい相談社

◆売買契約の際の諸問題1(「瑕疵担保責任」と「住宅ローン特約」)とは?

 

★不動産、買い付け申込みから契約・代金決済までの流れをしる。連載です。

 

(これから不動産を購入するあなた・今購入中で基本知識を知りたいあなたのお役になります)

 

◆不動産仲介成立アドバイザー兼建物リフォーム解決ナビゲーターの佐藤です◆

 

不動産業者の担当者が契約書を読み合わせ買主が納得すれば売主・買主が

お互いに署名調印して印紙を貼付し手付金を支払えば契約は成立です。

 

この後はたとえトラブルが起きても全て契約書の内容通りに処理されます。

 

※ここで「ほっと」してはいけませんよ!まだ物件が引き渡された訳

ではありません。

 

★契約に際して気をつけなければならない諸問題があります?

 

このページでは

「瑕疵担保責任」 と 「住宅ローン特約」

についてです。

 

  • ◆瑕疵担保(かしたんぽ)責任とは?
  •  

難しい言葉ですね?

瑕疵とは、『目的物に何らかの欠陥があること』とされて        

います。

 

何が欠陥かは、その目的物が通常備えるべき品質、

性能が基準になるほか、

契約の趣旨によっても決まるとされています。

 

例えば、土地ならば、擁壁の不良、土壌汚染、地下埋設物の

存在とか中古物件なら床下のシロアリ、雨漏りなどです。

 

民法では売買の目的物に隠れた瑕疵が有り、そのために契約を成立

させた目的を達せられない場合には契約を解除できる。

 

また、そこまでいかないまでも損害をこうむった買主は売主にたいして

損害賠償請求をなしうるとされています。

 

◯売主が宅建業者の場合は?

 

自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物の瑕疵を担保

すべき期間について民法では引渡しから2年以上となる特約をする場合を除き、

買主に不利となる特約をしてはならないとしています。

 

以前、耐震偽装計算問題でマンションが話題となりましたが本家本元の売り出し

会社が倒産してしまい損害賠償が取れるかどうかでテレビでいろいろ取りざたされ

ていました。

 

日本では上記のような法律がありながらその運用や細かいことに際してまだ

未整備といってよい状態です。

 

以前のこの事件を踏まえて法律の整備もされているようですがご自身の判断

と不動産会社などとよく連携して調査してもらいましょう。

 

唯、なんでも訴訟というのは考えものです。

 

というのは訴訟はお金や時間

それと本人にとってとてもストレスが掛かるからです。

 

なるべく道理を尽くして話せば案外分かり合えるものです。

 

  • ◆2種類の住宅ローン特約 「解除条件付」・「解除留保型」 の違いとは?
  •  

多くの購入者は契約の際、自己資金で全ての資金を調達できないため

『期日までに住宅ローンを借りられなければ契約を解除する』旨の

「解除条件つきの住宅ローン特約」をつけます。

 

しかしながら、銀行ローンが借りられなかった場合、どんな場合でも売買契約

を解除できるとはかぎりません。

 

契約者が一定の期限内に住宅ローンの申込みをしなかったり、申込みは行った

としても必要書類の準備を怠った為に住宅ローンの融資が受けられなかった

場合には買主側に責めがあると解されて住宅ローン特約による解除は

されないこともありえます。

 

住宅ローンの取り決めの仕方によってもかわります。

 

住宅ローンが不成立になることにより当然に売買契約が効力を失うという

定め方「解除条件型」をしている場合には買主は格別の手続きをしなくても

契約は失効し、手付金も返ってくることになります。

 

これに対して、通常のローン特約は不成立になった場合に、買主は一定の

期限内に売買契約を解除できるという内容のもの「解除留保型」がほとんど

です。

 

「解除留保型」の場合にはローンが受けられなかった買主は期日までに

ローン特約に基づく契約の解除をするか、別の方法で資金調達を行うか

の選択をする必要があります。

 

一般的には住宅ローン特約による解除権の行使の期限を売買契約のなかで

定めている場合がほとんどですが、仮にさだめられていなかった場合でも、

ローン特約による解除も、別の資金調達も選択することなく相当期間を経過

した場合には解除権は消滅するとされていますので注意がひつようです。

 

購入者は銀行融資が受けられなった場合を想定してはっきり立場を

きめておくことが肝要だとおもいます。

 

最近は銀行の住宅ローンも多様化しています。

 

そのため自ら銀行を選ぶ自主ローンが一般的になっています。

 

実際に選ぶ銀行や種類によっては大きく返済金が違ってくる可能性があり、

早くからどの銀行と取引するのがご自身にとって有利なのかを研究、調査して

お借り入れを決めるのが大切なことです。

 

場合によってはファイナンシャルプランナーなどに費用をかけてでも事前に

相談されるのもひとつの方法です。

 

 

次回は

◆契約の際の諸問題2とは

 

 
 

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◆お読みくださいましてありがとうございました。m(__)m

 

 

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