不動産の売買契約とは? 代田橋 すまい相談社

◆不動産の売買契約? そもそもなんで「契約」ってするのでしょうね?

 

★不動産買い付け申込みから契約・代金決裁までの流れを知っておこう?連載です!

いよいよ今回は不動産の「売買契約」になりますよ?

 

(これから不動産を購入するあなた・今購入中で基本知識を知りたいあなたのお役になります)

 

◆不動産仲介成立アドバイザー兼問題解決ナビゲーターの佐藤です◆

 

◆不動産の売買契約とは?

 

重要事項の説明が終わると契約の作業に移っていきますがこの際納得の

いかないことがありましたら質問して確認をしてください。

 

こんな質問をしては恥ずかしいとか躊躇して聞き漏らすなどということに

なると後悔につながります。

 

ただし、基本的なことは購入側の不動産業者が事前に資料を

お渡して説明をしていると思いますので、あまりなんでも

かんでもそこで質問するというのは限られた時間もありますので

感心しません事前によく確かめておくことがたいせつです。         

 

 

重要事項の説明は本来物件を取得し、又は借りようとする者に

対して契約が成立する前に取引主任士が説明するものである以上、

契約と同時にする物ではないと考えられますが、一般の実務では

重要事項の説明が終わると直ぐに

「売買契約の締結」へと続けて行われる場合が多いです。

 

もしも、事前に契約書の内容が把握できないようでしたら買主側の

不動産屋さんとのコミュニケーションが良くできてないことになりますので

注意しましょう。

 

重要事項の説明が一通り終わり納得できたら書類に調印して終了です。

 

実務では続いて 「契約書」 を一応読み合わせていきます。

 

重要事項の説明と重複する内容も有りますが聞き漏らさないように

してくださいね。

読み合わせは契約書の内容を確認する意味でおこなわれます。

 

「売買契約」 は当事者の合意だけで成立するとされます。

 

しかし、不動産売買の場合、契約書作成により契約が成立するとされており、

実務上もそのように運用されています。

 

では、何故、契約書を交わさなければならないのでしょう?

 

  • ◆契約書を取り交わす意義とは?
  •  

◎一つは 「契約成立を明確」 にすることです。

 

口頭だけの契約では、契約が成立したのかどうかを客観的に判断することが

できず、後日、契約の成立を確認することも困難となります。

 

契約書の作成によって、契約の成立を客観的に明らかにし、確認することが

できます。

 

  • ◎第三者に対する説明と明示がはっきりする。
  •  

契約当事者は様々な関係者との社会的なかかわり中にいる以上、契約関係の

情報を債権者、従業員、税務当局、融資をする銀行などの第三者に説明

しなければならない場面もすくなく有りません。

 

第三者にたいする契約関係の開示、説明の必要性からも契約書を作成する

必要性があります。

 

  • ◎最判の証拠となります。
  •  

取引関係の争いが生じ、訴訟になった場合、客観的な証拠によって裁判所の

判断がなされますが、契約書は、裁判上最も重要な証拠となりえます。

 

紛争がしょうじた時は契約書に基づいて解決されることになります。

 

  • ◆契約書は非常に大切なものです。
  •  

不動産を買うにせよ、売るにせよ、契約書の内容を充分に確認しておかなければ

なりません。

 

契約書をよく読んで意味の分からないこと、納得のいかないことが書いてあったら、

納得できるまで聞いたり調べたりして契約しましょう。

 

どうしても納得いかない場合は契約の延期、場合によっては止めることも念頭に

いれて起きましょう。

 

  • ◆取引するために届出や許可が必要な場合があります?
  •  

【国土利用計画法の届出】?

 

一定の面積以上の土地の取引が行われた場合、その土地の権利を取得した

ものは契約後2週間以内に市町村長を経由して都道府県知事に土地の利用

目的や対価について届出ることが義務づけられています。

 

【農地転用の許可】?

 

これまで農地として利用されてきた土地を、宅地などに転用する目的で

取引する場合には都道府県知事の許可が必要です。

 

◆お互いが納得したうえで契約書に調印すれば契約の締結が成立です。

 

 ★契約が成立すると買主は売主に 「手付金」 を支払ます。

 

◆「手付金」とは?

 

手付金の額に制限はありません。

 

手付金を支払う主な3つの理由とは?

 

1、契約の成立を証するための証拠と云う趣旨で授受される「証約手付」の意味。

 

2、契約の相手方が履行に着手するまでの間、解除権を留保し、手付放棄、

  手付倍返し解除することができるいう趣旨で授受される「解約手付」の意味。

 

3、当事者に債務不履行があった時は、違約罰として、損害賠償とは別に当然

  に没収できる趣旨で授受される「違約手付」の意味。

 

実際の取引では手付金を違約金と同額にしてる場合が多くなっています。

宅地建物取引業者が売主となっている場合は前にお話しした通りです。

 

◆手付金の「保全措置」とは?

 

重要事項の説明でも書きましたが売主が業者の場合で、手付金の支払い額が

一定金額を超えるときは、「保全措置」 を講じてもらうことができます。

 

業者が倒産して物件の引き渡しが受けられないなどの不測の事態が発生した

ときでも、買主が支払った手付金についてはその変換を受けることができる

ように「一定金額以上の手付を支払う場合」には、「保全措置」を講じてもらい

ましょう。

 

売買代金の10%(造成工事や建築工事が未完成の場合は5%)

又は1000万を超える手付金。

 

(契約日以降、物件引き渡し前までに支払う手付金のほか中間金を含む)

を支払う場合には、保証機関の発行した保証書を売主業者から

もらってください

 

保証書の交付がないときは、手付金の支払いを拒めます。

保全措置をする保障機関としては「銀行などによる保証」

「保険会社よる保証保険」があります。

 

  • 保証委託契約をむすぶことができるもの?
  •  

銀行・信託会社・信用金庫・農林中央金庫・商工組合中央金庫・出資総額が

5000万以上の信用組合・労働金庫・国土交通大臣が指定する

保障機関(指定保証機関)

 

  • ◆保証すべき期間は、物件の引渡しまでの期間?
  •  

手付金の額が上記の一定金額以下の場合や買主への所有権

移転登記がなされた場合は、保全措置の対象になりません。

 

※注、大分難しくなってきましたが覚える必要はありませんよ「流れ」を読んで

    くださいね!本当は細かいことが多々ありますが大まかな流れで書いて

    ます。

 

 

次回は

◆売買契約の際の諸問題1とは?

 
 

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◆お読みくださいましてありがとうございました。m(__)m
 
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