損害賠償の予定・違約金とは? 代田橋 住まい相談社
    • ◆「損害賠償の予定」又は「違約金」に関する重要事項の説明ってなんでしょう?

★前回からの続き不動産買い付け申込みから契約・代金決裁までの流れを知るとは?

 

    • 今回も重説(契約の解除)の続きになります

 

◆不動産仲介成立アドバイザー兼建物問題解決ナビゲーターの佐藤です◆

  •  
  • ◆損害賠償の予定又は違約金に関する重要事項の説明とは?
  •    

宅建業者(不動産屋)が「自ら売主となる」場合の宅地建物の売買契約で

損害賠償を予定するときは債務者が予想外の多額の損害賠償を支払わな

ければならない事態を避けるためと、買主を保護するために売買代金の

20%を超えてはならないと決められています。

 

「違約金」は契約に定めた事項に違反したものが相手方に支払う

金銭をいい、

当事者間で任意に定めることもできるのですが、

通常は損害賠償額の予定と同様の解釈がされます。

 

宅建業者が売主となる売買契約においては、損害賠償額の予定

又は違約金に関する定めをする場合は、      

これらの合計額が20%を超えてはなりません。

 

20%を超える部分については無効とされます。

 

  • ◆金銭の貸借に関する事項とは?
  •  

一般的には「住宅ローン」を使う方がほとんどですがいわゆる

「ローン特約解除」にかんする事柄です。

 

代金又は交換差金に関する金銭の斡旋の内容及びその斡旋にかかわる

「金銭の貸借が成立しない」ときの措置についての説明が義務付けられ、

 

(住宅ローンを申し込んで)予定していた融資が金融機関により

受けられなかった場合は「無償の契約解除権」を与える

『ローン特約』 が付与されるのが一般的になっています。

 

  •    1、融資取り扱い金融機関 
  •    2、融資額  
  •    3、融資期間 
  •    4、利率
  •    5、返済方法

6、保証料7、ローン事務手数料

等が説明されます。

 

嘗ては業者が斡旋することが多かったようですが最近は買主自らが

金融機関に申込みを行って、資金を調達する自主ローンの取引が

多いですね。

 

自主ローンの場合はローン特約の成否に関するトラブルが少なく

ありません業者ローンと同様に、書面に記載して説明することが

望ましいといえます。

 

特に自主ローンの場合は契約が終わると直ちに金融機関に申し込むこと

になりますが期日までに決まらないときの措置をどうするか等を

あいまいなままにしておくとトラブルの原因になります。

 

中にはA銀行がだめならB銀行などと条件の悪い融資期間を紹介されると

いうような業者もあるようですが はじめの資金計画が狂っては何にも

なりません。

 

よく気をつけましょうね。

 

 

  • ※注、手付金の保全義務をしっておく?
  •  

「宅地建物取引業者が売主となる取引」では業者が物件を引き渡す

前に売買代金の一部を受領したまま倒産してしまうと、買主に経済的損失

を与えてしまうことになり、これを回避するために手付金等の

「保全義務」を課しています。

 

保全すべき手付金とは契約の締結日以後その宅地建物の引き渡し前に

支払われる金銭です。

ですから内金や中間金もふくみます。

 

   保証すべき期間は物件の引渡しまでです。

 

  •    未完成物件の売買契約においては代金額の5%又は1,000万円を超える
  •    手付金等。
  •  
  •    完成物件の売買契約においては代金額の10%又は1,000万円を超える
  •    手付金等を受領するときは超える部分だけでなく全額について保全措置を
  •    講じなければなりません。
  •  

   (+1円でも良いので安心しておきたければやっておくべきですね!)

  •  
  •    銀行などの保証と保険会社の保証保険の二つがあります。

 

  • ◆その他に関する重要事項の説明とは?
  •    重要事項の説明は宅建業法で決められたことを説明します。
  •  

重要事項の説明ではあらかじめ決められた事項以外のことが

記載されない場合があります。

 

※注、購入者が容易に知り得ないことなどが紛争の原因になることになります。

以下にあげるのは代表的な例です。

 

  • ◯日照阻害・眺望阻害

  南側に建築物が建つことを知っていながら伝えない、窓からの眺望

  を商品の売りにする場合その眺望についての説明をしなかった等。

 

◯道路・騒音・悪臭・大気汚染等 

  このようなことが事前に分かっている場合とかごみ施設等の建設が予定

  されているなど。

 

 ◯地理的状況など 

過去に浸水など自然災害などの被害があったなどの説明をしなかった

 

これらは買主が物件を購入する際の本当に重要な事項です。

説明はよく確認しておきましょうね!

 

 

次回は

◆不動産の売買契約とは?

 
 

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◆お読みくださいましてありがとうございました。m(__)m

 

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