事前の価格交渉とは? 代田橋 すまい相談社
  • 事前の「価格交渉は」できるのか?って気になるところですね!
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  • ★不動産の買い付け申込みから契約・代金決済までの流れを知ろう?
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  • 買付申込の際の3つの注意事項とは?
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  • キーワードは・あわてない・あせらない・れいせいに ?
  • (これから不動産を購入するあなた・今購入中で基本知識を知りたいあなたのお役になります)

 

◆不動産仲介成立アドバイザー兼問題解決ナビゲーターの佐藤です◆

 

◆1.事前の「価格交渉は」できるのか?

 

前回までは買い付けの申し込みまでのプロセスをお話しました。

お読みになっている方はここで気になることがあると思います。

 

買い付けの申込みに対してその不動産会社が「価格の交渉」をして

もらえるのかどうかが関心事になりますね?

 

このようなマニュアルを書いた本にはそれが不動産会社「腕の見せ所」

という表現をしていますが実際にそうでしょうか?

 

私の経験ではこのことに

余り大きな期待はしないほうがいいと思います。

 

がっかりしましたか?

 

本を書く人はご自分の経験から言っているのではありません、

読者の興味を引くために書いてる人もあります。     

 

 

誰が見ても良い物件ならば買おうとする人は多くなるものでこちら

側の都合でものを言っても通用しません。

 

戸建ての場合、不動産会社は周辺の取引価格を参考にして価格を

算出していますので大きく価格が変わるということもないといえます。

 

しかしながら不動産はあくまで1物1価の個別のものです。価格は一般的には

売り手と買い手の合意によって決まるわけですが、なかなか売れない物件には

それなりの理由が存在します。

 

例えば隣、近所に人の嫌う施設があったり、容積率オーバーで銀行ローンが

組めないとか町並みが悪いとか売主が売り急いでいるが売れない等など理由は

様々です。

(よく現場をみて判断してください。)

 

そのような理由をクリアできるようでしたら思い切った額を提示してみるのも

良いでしょう。

 

ご自分の希望価格を伝えるのは当然のことですが売り出し価格と余り

かけ離れた価格では相手の不動産会社(元付)は売主に話を持って

いきかねる自体になります。

 

特に中古物件の場合は一般の方が売主なので相手次第でへそを曲げる

なんてこともありますので慎重に話を持っていきましょう。

 

売り手側は何年もそこに住んでその土地や建物に愛着やいろいろな

想いがあります。

 

そのような不動産を購入しようとするわけですから、買い手側も売主の情状を

推し量って、物件を買うというよりは譲り受けるというような姿勢が大事だと

おもいます。

 

ここであわてるとせっかくのお気に入りの物件でも相手次第でだめになります。

 

◆2.新築マンション・新築分譲(建売)の場合の注意事項とは?

 

新築の物件を売り出すには建売業者は多くの広告費を使います。

広告費は20%~25%位かけるようです。

 

ですから売りだして直ぐに飛びつくのは考え物です、なるべく条件の

良い物件を選びたいのは分かりますが、ここもあわてずにじっくり

構えて安くなるのを待つのも作戦のひとつです。                

 

 

マンションでも戸建でも新築で売りだすと必ず売れ残る物件が

あります。

そういうところが価格交渉の狙い目になります。

 

 ※ここでちょっとした注意すべきことがあります。

新築マンション・新築分譲の戸建ての場合は物件選びが終わると登録・抽選

の後に申込み、先着順受付であれば、直ぐに申込みということになります。

 

この際、注意しなければならないのは申し込み証拠金なるものを求められる

ことがあります。

 

(重要)

この申込み証拠金の支払いは購入希望者の意思表示と契約交渉の順位確保

がその目的で優先的に契約交渉ができることになりますが一般的には売買契約

以前となるので『預かり金』と解され契約の目的が果たされない場合は本来、

返還されなければいけません

 

契約が成立したときは、手付金や購入代金の一部に充当されます

 

業者のなかにはこの申込み証拠金を手付の一部として申込みを撤回しても

返さないというところもあるとききます。

 

申込み証拠金を支払う際は申込みをキャンセルした時や売買が成立

しなかった場合には返還され、購入の時には手付や売買代金に充当

されるかどうかを確認して領収書や預かり証にその旨を必ず記載して

もらいましょう。

 

 

 

◆3.中古マンションの場合の値付けの考え方とは?

 

中古マンションを購入する際はできるだけ適正な、安価な物件を買いたいと

思うのは誰しも同じです。

 

中古マンションの値付けは現在収益還元法という方法で行われているのが

主です。

 

収益還元法とは幾つかの手法があるようですが、対象の部屋を賃貸すること

を想定します。

 

その家賃は周辺の家賃相場から推定できますので、1ヶ月の家賃×12ヶ月

で年間家賃収入を算出します。

 

その年間家賃収入を一般的なマンション投資の利回りで割ればそのマンション

の価格が計算できるというものです。

 

例えば年間賃料200万円のマンションがあるとします。

 

東京における一般的なマンション投資の利回りが4%ぐらいとすると、

200万÷0.04=5000万

このマンションの価値は5000万円ということになります。

 

この計算式から購入しようとしているマンションがあって価格4000万円で、

同じマンションが賃貸に出され年収が120万円だとすると。

 

120万÷0.04=3150万円となり 、購入しょうとしているマンションは割高と

いうことになりますね。

 

これはあくまで参考までの指標です、このようになると云うものではありません。

しかし、割高だと思ったら一応値引きの根拠にしてみるのも悪くないでしょう。

 

※注意

不動産会社のベテランの営業マンは経験で上記のようなことを熟知しています。

ですからどの程度の値引きができるのかだいたい分かるのではないでしょか?

 

ですからその営業マンののうでといえばうででしょうが本に書いてあるような

営業マンその人の資質で決まるわけではないことを理解しておいたほうが

よいでしょう。(騙されないために?)

 

 

次回は

◆重要事項説明書って何?

 

 
 
 

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