マンション仲介の事例(あるマンション仲介の出来事とは?) 代田橋 すまい相談社
  • ★あるマンション仲介の出来事とは?(/^ー^)/"""
  • (これから中古マンションを購入するあなた・今購入中で基本知識を知りたいあなたのお役になります)

 

◆不動産仲介成立アドバイザー兼問題解決ナビゲーターの佐藤です◆

  •  

不動産取引というと一般の人は何か胡散臭い・不安・だまされるのでは?

などのまだまだダークなイメージをもたれるのではないかと思います。(^^;

 

耐震偽装事件等、世間を騒がせる事件があるとそれもむりからなること

かと思いますが実際はどうでしょうか?

 

どなたも家を持ちたい・買いたいと望んでいます。   

                               

人として生まれた以上は家を持つのは大きな夢ですね。

「家族の幸せ」というものは家の中に凝縮されているからでは

ないでしょうか?

 

 そんな人の思いにかかわらず世間を騒がす大きな事件に不動産屋が

かかわるとメディアはより大きく取り上げます。

 

現在の不動産屋さんは宅建業法消費者契約法等各種の法が整備

されて多くの不動産屋さんはあなたのために一所懸命に夢の実現の

お手伝いさせていただいていますがまだまだ 矛盾の多い のもこの

世界かもしれません。

 

初めて不動産を買う方(仲介される方)は実際にどのように不動産屋さんが取引に

関与して実際に自分のものになるのか、なかなか分かりません。

 

そこに不安があるのではないでしょうか?

 

不動産の「仲介」とは「媒介」ともいっています。

 

◆あなたが知りたい実際の取引の実例と仲介の模様とは?。(^o^)

 

当社であったほんの一つの実例を紹介いたしますね!

 

有限会社 住まい相談社が毎月情報誌をお送りしている会員様で自営業を

なさっている、仮にその方を「山川さん」としましょう。

 

当社に           

自分の会社に近いマンションの物件情報が欲しいというご要望があり、

当社では早速、「山川さん」の会社近くのマンション情報を探し、

いくつか販売図面を用意しておもちしました。

 

ある時山川さん」が当社に尋ねてきて新聞折込の物件情報を

持ってきて、この2LDKの物件があったら購入したいと言ってきました。

 

それは山川さん」の会社と目と鼻の先のマンションです。

 

その物件は中にエレベーターもあり新規リフォーム済みです。

 

いままで山川さん」は会社の中で寝泊りしてお仕事を続けられてきたの

ですがさすがにそんな生活に飽きがきて新しいマンション生活に切り替え

ようとしていたところでした。

 

お話を聞くとそのマンションは既にオープンハウスをもようしていて中も

ご覧になりとても気に入った様子です。(^^

 

※注意 オープンハウスとは

販売のために、見本用・紹介用として内部が公開された建売住宅やマンション。

 

物件がまだ売れてなければ直ぐにでも買い付けをしたいというお話です。

山川さん」は当社が情報誌をお送りして半年くらいのお客様です。

 

そのマンションは当社が「山川さん」に頼まれて、探してお送りした何枚かの

販売図面の中にも有り、既に自分で内見も済まし、当社としては手間も省け、

これは「渡りに船」の話で当社として最初大喜びでした。(^o^)/

 

山川さん」とお話して、“物件がなくなってしまってはお話になりません”。

 

先方の不動産会社は売主の法人です。早速、担当者に電話をいれると、

その物件は、確実な申込みはまだなく、既に◯◯万円程値引きしているので

これ以上の値引きは難しいということです。

 

この位のところなら何とか折り合いが付くだろうという価格を想定して

買い付け証明をだしました。(^^;

 

※注意 「買い付け証明」とは

 私ならこのくらいの価格で売り出された物件を買いますという一種の申込書

 物件価格と異なる価格で申し込む場合をそれを指値で申し込むという言い方を

 します。

 

直ぐに担当者から電話がきて当社は今月が会計年度末なので言い値で

売るから2日以内に契約してくれと言ってきたのです。

 

準備に時間がかかるなら重説(重要事項説明書)謄本を送るといいます。

 

 (重要事項説明書とは取引にあたって購入者に不動産会社の取引主任者                  

が大切なことを説明をするためにつくられた文書のこと)

 

買い付け申込みをしたのが金曜日の夕方です。

 

そこで二日以内に契約してくれと言われても準備もあるし役所が休みでは

調査もできないということで月曜日一日、調査日に当てたい、返事は火曜日

にするということで話をつけたのです。

 

その物件はある大手の不動産会社が仲介したものでした。

 

重説(重要事項の説明書)と謄本が送られてきて分かったのですがこれは

ちょいと問題があるなと直感しました。(^^;

 

しかしながら土曜日・日曜日では何も調べようがありません。

 

月曜日、朝一番で車を飛ばし法務局に行き謄本公図・地積測量図

を取り寄せ、その足で役所へ行き周辺の道路状況やら、重要事項説明書

に書いてある通りかどうかを確かめるためにいろいろな窓口へいって

資料をもらいました。

 

建築確認証の写しをとるために窓口へいって申請をだします。

なぜかそのマンションがないのですね?

 

係りの人の話ではマンションは規模が大きいと区では対応せずに東京都

の扱いになるとの話です。

 

そこで、東京都庁へ出向き、あの大きな建物の3階へ行き窓口で

建築確認証を求めました。

 

(不動産関係は3階にあります。あの建物はいつ行っても威圧感が

在りますね、どうも私は親しめません。)

 

しばらくして係りの方が『台帳記載事項照明』と言うものを持ってきて、

このマンションは建築確認の申請は出されていますが完成検査は

受けていないというのです。

 

これはどういうこっちやー??

 

確かに検査済み証の発行欄には期日もなにも書いてありません。

 

何故なのかお聞きしましたがそれ以上は分からないということで教えて

くれませんでした。´o`)

 

高度経済成長時代のマンションはこんな建物があるのかな?

という感じです。

 

バブル時代に造られた建売の戸建などは小さな敷地に建てたものが

多かったので確認申請をだして完成検査を受けないというのがけっこう

多くあったようです。

 

多くは建蔽率や容積率オーバーにつくられた為完成検査を受けない

のです。

 

マンションにしても例外ではないのですね?

 

話を元に戻しますがいろいろ調べてみるとこの建物は接道義務も果たして

いないのです。

 

(注※接道義務とは建築基準法上の道路(4m以上)に建物の敷地が

2m以上接していなければならないという法律)

 

このマンションの敷地は北の正面が計画道路になっており、おまけに

完成後にその敷地の前面部分がどういう訳か分筆されてそこが

駐車場になっています。

 

マンションの正面の道路に誰かの土地が有るという特異な位置関係

であるのですね。

 

(注※計画道路に指定されると2階以上の建物は建てられない・

地下を有しない・木造、鉄骨造などしか建てられない、鉄筋コンクリートの

ような堅牢な建物はできない等の規制があります。)

 

それでは、その駐車場の持ち主は誰なのかというと、もともとはその

マンションの部屋をいくつか所有するするオーナーさんで今は郊外に

住み年老いて体も大分弱って会うことはままならない方だということも

分かりました。

 

これでは所有者のご本人に事情を聞くこともできません。(ーー;)

 

西の方角にも位置指定道路があり見た目にはどこも道路に

つながっている ように見えます。                        

 

 

ところがその位置指定道路のマンション側30cm位の幅で他人の土地が

有ってマンションの敷地は道路に接してないのです。

 

(注※位置指定道路とは特定行政庁(都道府県や市町村)が道路

位置指定受けた私道をいう)

 

一応建築確認は下りているのですから申請当時は合法的な建物らしい

と言うことは推定できます。

 

その面で言えば現在は既存不適格建物といえるのでしょう。

 

(注※既存不適格建物とは建築当時は合法的ではあったがその後法律や

条令の変化で非合法になった建物)

 

建築当時は建蔽率・容積率が60%・300%でしたが現在は60%・200%

です。

 

事実、重要事項の説明には『この建物は既存不適格建物で再建の際は

同じ規模の建物は建てられません』と書いてあります。

 

しかし、接道義務も満たしていないマンションが果たして再建築等できる

のでしょうか?

将来的にはいろいろ問題があるマンションであるというのが私の得た結論です。

 

早速、今まで調べた結果を「山川さん」に報告してみることにしました。

 

山川さん」に今日貰ってきたいろいろな資料をお見せしてこのようなマンション

なのですがどう致しましょうか?

 

、「山川さん」さんのお考えをお聞かせください?。

 

もちろん、「山川さん」の応えは言わずもがなです。(>_<)

 

山川さん」にしてみればこのマンションの空き室を何べんも見てきたでしょうし、

このマンションが売れてゆくのを何回も見ているわけです。

 

そんなマンションとは夢にも思わなかったに違いありません。

それでも、このようなマンションをお買いになる方が居られるの

ですねー。

 

だからこの世は面白いというのか考え方の違う方は別な価値観を

お持ちなのだと思います。v(^^

あるいは買わされているのかなー?私には分かりません。(^_^;

 

最も居住環境が気に入って他のことは気にいないというのなら問題ありません。

脱線しました、また話を戻します。

 

とにかく、一旦出した「買い付け証明」でしたが結局、断ることにしたのです。

 

 (注、「買い付け証明」とは購入者が自らが買うこと宣言することにより

優先順位を確保するためにだす証明書)

 

先方の売主の不動産屋さん担当者に、調べた結果、このようなマンション

だったので止めることにしましたと伝えましたところやはり、結構怒って

いましたが仕方ありません。

 

これが仲介業者の責務と思い必死で断りました。 m(_ _)m

 

そのご、「山川さん」は会社の近くというこだわりをはずしていろいろな

物件を見るようになり他の地区で探した3DKのマンションが気に入り

申込みをしていただきました。

 

こちらも二方が道路・前面道路が区道です。

 

これも調べて見ると接道は満たしているものの公図をみると

その前面道路のマンションに接する側にやはり他人の土地がでています。

 

謄本をみて法務局の人に聞いてみると大正時代のものらしい、

しかも畑になっています?(詳しくは法務局の人もわかりません)

 

やはり気になるので慌てて役所にいってその公図と謄本を示して道路に

他人の土地が出ているが大丈夫なのかと聞いてみる?(^_^;

 

窓口の係りの人、曰く区役所が区道と決めたものは区道に間違いありません。

という明快な答えでした。(^^)v

 

いろいろ調べて見ましたが特に問題になるところはありません。

 

それで契約ということになりましたが、先方の元づけ不動産屋さん

結構お年を召していらっしゃいます。

 

(注、「元付」とは売主が仲介を依頼した不動産屋のこと)

 

いざ、重要事項の説明という段になりましたら『特に問題ない物件だから

説明なんかしなくていいだろう、後で読んどいて!』なんて言ってきます。

 

私はびっくりです。

今時こんな人がいるのか?なんとも言いようのない形容しがたい

思いに駆られましたが事前に先方の不動産屋さんをパソコンで

調べていたので資格はちゃんとあることは分かっていました。

 

そこで、私の書いた重説ではありませんが取引主任者証を出して

私が読むことにしたのです。

 

(注※取引主任者証を見せないで説明すると10万円以下の過料がされます。)

 

山川さん」には事前に資料を渡して説明をしてあるのですが法律で決められた

ことはしなくてはなりません。

 

私が重要事項説明書を読み始めるとそのおじいさんの不動産屋さん、

こっくり、こっくり、なな、なんと居眠りを始めたではありませんか?

これにはまたびっくりです。・・(◎_◎)

 

隣にいた女性スタッフが見るに見かねてそのおじいさんの横腹をつつい

ていました。

全く気にする様子もありません。(^_^;)

 

重要事項の説明と契約が済み「手付」を払って契約は終了です。

 

山川さん」はかねてから取引銀行に相談していましたので契約書などの

必要書類を用意して直ぐに銀行ローンの手続きです。

 

物件も山川さん」の属性も問題なかったので一月足らずで住宅ローンの承認

がおり何とか無事に決済日をむかえました。

 

このとき立ち会った司法書士は取引銀行の指定した方でした。

 

決済日は売主・買主・お互いの仲介業者の不動産関係者が集まり

司法書士立ち会います。

 

山川さん」の場合は抵当権がついていないきれいな物件だったので

他の銀行関係者はきません。            

 

(抵当権者や債権者がいれば決済日に全ての関係者があつまります。)

 

お互いに司法書士に必要書類を提出して全ての書類が整っているか

確認されると売主・買主に移転登記の為の委任状を書いて押印それが

終わると司法書士から確認の合図があり、買主は予め銀行にお願いした

金種で残代金や諸費用をしはらいます。

 

司法書士は売主・買主の代理として所有権の移転登記をおこないます。

 

全ての支払いを終え領収書をもらって終了です。

最後に鍵をうけとることで物件が自分のものになります。

\(^o^)/

 

如何でしたでしょうか?細かい説明は省きましたが

こんな風なのが典型的なマンション取引です。

難しい言葉や法律が出てきましたがイメージできましたでしょうか?

 

これはあるときの

山川さん」が経験したマンション仲介の取引のながれです。

 

買主の山川さん」がやったことは希望するマンションを買おうと決断したこと・

そして日ごろから資金計画を練って銀行とよく相談なさっていたことです。

 

後のことはほとんど不動産屋さんとうまくコミュニケーションをとって

やっていけば依頼した不動産屋が調査したり準備してくれたり相手との

交渉などもしてくれますので安心して取引に臨むことができます。

 

これを読んでいただければ大分肩の力が抜けたのではありませんか?

大事なことは依頼される購入者と不動産担当者との信頼関係ですね!

 

お互いに信頼しあって物事をすすめていけば必ずうまくいきます。

 

建売等、売主物件は仲介料を節約するため売主より直接買付を

する人が多い様ですが売主物件だからといって全て信用できる

ものではありません。

 

中に仲介者が入ることにより安心して物件が購入できるのでは

ないでしょうか?

それが不動産屋の役割です。

 

では次ページからは申込から契約までの取引の流れの中で

注意しなければならない基本的な知識をあげていきましょう。

 

基本的な知識といってもあなたは覚えることはありません。

こんなものかと言う認識でだいじょうぶです。(^◇^)

 
 
 

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