道路ってなんだ? 代田橋 住まい相談社

☆「道路ってなんだ?」

 

(これから不動産を購入するあなた・今購入中で基本知識を知りたいあなたのお役になります)

 

◆不動産仲介成立アドバイザー兼問題解決ナビゲーターの佐藤です◆

 

始めて土地や建物マンションなど不動産を買おうと思った時、道路がとても大事な要素

だと考えている人は意外と少ないのではないでしょうか? え!!なんで!!

 

本日は道路について考えてみましょう。

建物の 前面道路 がどのようになっているかは不

動産の取引にとって大事な事柄です。

 

建築基準法第43条の規定では、建築物 の 敷地は原則として、建築基準法上

(4m・あるいは6m以上) の道路に 2m以上 の長さで接してなければならない。

 

これを 「接道義務」 と呼んでいるのですがこんなことご存知でしたか?

 

弊社にご相談に来るお客にこんなことを聞くと「へーそうだったの?」等と意外と

しらない人が多いのに驚かされます。

 

接道義務 を満たしていなければ 原則として建築物は建てられないん ですよ。

 

お分かりなりました?

 

でも、実際には私たちの取引の世界ではこの様な建物はいくらでもあります。

 

それは建築基準法施工前に建てられたものやミニ開発などで建築確認されていないとか、

建築確認申請を出したが検査を受けていない等さまざまな理由があります。

 

購入者が気をつけなければいけないのはこの様な建物を買った場合

原則として再建築 ・ 建て替え ができないということになります。

 

道路と建築物の位置関係に疑問があるようならばお役所にいけば詳しく教えてくれます。

 

また法務局で 公図を取り寄せ敷地と道路の位置関係 を調べることも大切です。

 

購入しようと思った敷地の前に他人の土地があったなんという話もききます、そんな

ことになったら建物は建てられなくなっちゃいますからね。

 

私たちも不動産取引をする時はいつも役所や法務局にいってそこのところを詳しく調べます。

 

では、建築基準法上の道路とはなんでしょう。

 

1:建築基準法 42条 第1項 の道路(全て4m以上の道路をいいます)

  この道路は法律で決められた道路ですからご心配無用です。

 

  イ・道路法上の道路 ・ 都市計画法 による道路 ・ 土地区画整理法等 による道路。

 

    道路の体をなしてない場合が有りますがこれも法律上の道路です。

 

  ロ・建築基準法が適用された際に 現に存在していた 幅4m の道路。

    これは云う迄もない道路ですね。

 

  ハ・特定行政庁から 指定を受けた 私道

 

    これはさまざまな規制があるので要注意です。

 

2:建築基準法 42条 第2項 の道路とは?

 

  『建築基準法が適用された際に現に建築物が立ち並んでいる 幅4m未満の道路 であって

  特定行政庁 が指定したもの』 を道路とみなすと定めています。

 

  一般的にはこれを 「2項道路」 あるいは 「みなし道路」と呼んでいます。

  きいたことがあるんじゃ ございませんか?

 

  • ※注意 

○特定行政庁とは?

 建築主事 (建築確認を行う権限を持つ、地方公務員のこと )を置いている 市・町・村

 では、その市町村長のことを 『特定行政庁』 となると定められています。

 

 原則的には人口が25万以上の市では市長が特定行政庁であり、それより小さな

 規模の自治体では知事が特定行政庁であるといってよい。

 

  • 位置指定道路とは

 特定行政庁 から 道路位置指定受けた私道 を一般に 位置指定道路 とよんでいます。

(株)不動産流通研究所編 不動産用語集より参照

 

 この2項道路あるいはみなし道路の指定があったものは 現況道路の中心線から 水平距離

 2mずつ両側に後退した線が 道路の境界 とみなされます。

 

 だから、家を増築や改築或いは再建築される場合はその部分まで退ぞかなけれなりません。

 

 但し、一方が崖地・川・線路敷地などである場合は川などの拡幅が困難なため、川などから

    4mの線が道路境界線となりますので退く幅が増えることになります。

 

 建物を再建築される場合はその部分は建築面積には含まれませんので、門や塀・擁壁等も 

 その部分には造ることはできないんですよ。

 

 これを一般的には 「セットバック」 とよんでいるのですね。

 

 道路が位置指定を受けたものは私道であっても変更や廃止については制限をうける

 ことになります。

 

 以上が建築基準法上の道路で上記2種類があります。

 

◆注意するポイント

 

1、道路を見たとき反対側の道路境界が既にセットバックしていた場合は川や崖が

  あるのと同じようにそこから4mセットバックすることになるので気をつけましょう。

 

 既にセットバックしているかどうかは並んでいる道路のどちら側がへこんでいるかで

 想像できます。

 

 道路の幅はU字溝からU字溝までですが図るときは一ヶ所でなくニヶ所ぐらい図って

 置く方がよいでしょう。

 

 以前、法務局で公図をとって見ると前面道路に他人の土地がでています、道路部分の

 その土地の謄本をとって見ると大正時代に登記されている。これは大変だと思い役所に

 行って聞いてみると役所で道路と認定しているものは道路であると明快な返事でした。

 

 しかし、逆も在りで一見、4m以上の道路に見えても役所で道路として認定していなければ、

 例え建物があっても立替のできない敷地であると思ってよいでしょう。

 

、「告示建築線」 について

 告示建築線とは、行政官庁が告示により指定した 指定建築線 で、建築物を建築線

 より突出して建築することができないとされています。

 

、「都市計画道路」 とは?

 都市計画道路が敷地内に計画決定されている場合は、その部分については都市計画

 制限を受けるとともに、将来は道路用地として提供しなければならないということになり

 ますから気をつけましょうね。

 

 なん拾年か前に計画決定されて工事が実行されていないなんてものが結構あります。

 それでも道路は道路です。

 

4、私道 (位置指定道路) について

 物件に私道が含まれている場合や前面道路が私道のときは、私道の所有関係、

 利用関係に注意をしましょう。

 

 私道は管理費、通行料、施設整備費の負担がある場合もあり、水道やガス工事などの際に

 道路を“掘削する”ときは 『道路所有者の同意が必要』 になるので、近所の人間関係等に

 注意が必要です。

 

 同意がもらえず、設備の引き込みできないなんてことになったら大変です。

 

 5、角地となる敷地では、角部分の 「隅切り」 が地方自治体の条例などで義務付けられて

  いる場合があるのでこれも気をつけましょう。

 

6、『43条但し書き』 の 『道路扱い』 と呼ばれる救済措置があると書きましたが、

  これは『申請建築物に対して許可された』 ものであり、再建築の際には新たに申請

  をして 新たに許可 をもらわなければなりません。

 

  この道路は『建築基準法上の道路』ではなく。あくまで 『道路扱い』をしている 『通路』

  であると考えてください。

  以前、許可がもらえたので今度も許可されるとは限らないので注意をした方がよいでしょう。

 

◆道路は何故4m以上なのか?

 これは消防活動をする自動車が互いに通行できる幅が必要と考えられています。

 
 
 

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