都市計画 用途地域とは?続き 代田橋 住まい相談社

★『都市計画法を知るとは?』。 を知る 続きです。

 

  「用途地域」 「建蔽率」 「容積率」とは?

 

◆不動産仲介成立アドバイザー兼問題解決ナビゲーターの佐藤です◆

 

都市計画区域は 「市街化区域」 と 「市街化調整区域」 に線引きされるといいました。

 

 「市街化区域」 は原則として建物は建てらる地域でしたね。

 「市街化調整区域」 原則として建てられない地域です。

 

又、市街化区域には「用途地域」がさだめられるともいいました。

用途地域とはそこの地域の土地や建物がどのような用途に使われるかを

決めることなのですね。

 

用途地域 が定められるとその地域には 建物を使用するための用途、居住専用とか

主に商業や工場が出来る地域等がきめられ、商店、工場、学校などその地域にふさわしい

建築物が選定されてその 地域の生活活動が規制 されるのですね。

 

これが 「用途制限」 といわれるものです。

 

そして、用途地域が定められると建物の規模や形態そのものを規制する 形態規制 があります。

 

それが「建築基準法」です。

 

建築基準法 には 道路 についてもいろいろと決められています。

 

建築基準法は、建築物の敷地、構造、設備および 用途 に関する 最低の基準 を定めた法律です。

 

ここでは最低の基準を定めたということよく覚えておきましょう。

 

建物はこの法律に決められた以上のものでなければならないわけです。

 

この規制の中に 「建蔽率」 と 「容積率」 がきめられます。この言葉は良くお聞きでしょう?

新聞に折り込まれるチラシには必ずかいてありますからね。

 

 

◎12種類の「 用途地域」とは?

 

建築基準法により、建築物の用途、容積率、建蔽率、日影などについて規制する地域は

次の12種類があります。

 

それぞれについて述べてみましょう。

  • 1.第1種低層住居専用地域

 低層に係わる良好な住居の環境を保護するために定める地域

(法9条1項)

低層とは2階とか3階ぐらいの建物をいいます。

 

2、第2種低層住居専用地域

 主として低層住宅に係わる良好な住居の環境を保護するために定める地域(同上2項)

 

上記の二つの地域は 10m あるいは 12m の高さの上限があります。

 

店舗、事務所、遊戯施設を用途とする建物の建築も規制されます。

 

規制されるとは 建物の使用の仕方が決められるということです。

 

3、第1種中高層住居専用地域

 中高層住宅に係わる良好な住居の環境を保護するために定める地域(同上3項)

 

4、第2種中高層住居専用地域

主として中高層住宅に係わる良好な住居の環境を保護するために定める地域(同上4項)

 

上記、二つの地域は容積率が高くなるため、駅からの接近条件が良好な地域には中層の

マンションが多くなります。

 

5、第1種住居地域

 住居の環境を保護 するために定める地域(同上5項)

 

6、第2種住居地域

 主として住居の環境を保護するために定める地域

  第2種住居地域は低層の地域より建ぺい率、容積率が緩和されます。

 

7、準住居地域

 道路の沿道としての地域の特性にふさわしい業務の利便の増進を図りつつ、

これと調和した住居の環境を保護するために定める地域(同上7項)

 

第二種住居地域はホテル、カラオケボックス、パチンコ店などの用途が認められています。

 

  準住居地域は一般に、都道府県などの広幅員の道路沿いに指定されます。

 

大型車両の交通量が多い場合、周囲に倉庫や工場などが建てられると住環境への

しんぱいが在ります。

 

8、近隣商業地域

 近隣の住宅地の住民に対する日用品の供給を行うことを主たる内容とする商業その他の

 業務の利便を増進するために定める地域

 

9、商業地域

主として商業その他の業務の利便を増進するために定める地域

商業系は駅に近接することが多いのですが、いろいろな用途が混在しますので、

住まいに適しない場合もあります。

 

10、準工業地域

主として環境の悪化をもたらす恐れのない工業の利便を増進するために定める地域。

 

 

11、工業地域

 主として工業の利便を増進するために定める地域

 

12、工業専用地域

 工業の利便を増進するために定める地域

 

こんな風に分類されていますが法律を読んだだけでは何がなんだかわからないというのが

正直なところです。

専門家でないあなたはこの様な12種類があると分かっていればいいと思いますよ。

 

この地域によってどのような(職種の)建物ができるのか決められるのですね。

 

 上記の用途地域は建蔽率や容積率の最高限度がきめられます。

 

☆建蔽率とは 『建築物 の 建築面積 の 敷地面積 に対する割合』 を意味します。

  通常は1階の床面積と考えてください。

 

建蔽率に一定の上限を設けることで、敷地内 に空地が確保され、

日照、通風、採光などが維持され、建蔽率の低い地域は、家と家の間隔が広くなるので、

地域全体にゆとりが出ます。(環境が保たれます)

 

容積率はとは 『建築物 の 延べ床面積 の 敷地面積に対する割合』 を意味します。

 

述べ床面積は各階の床面積合計したものです。

容積率が高いほど、建てられる建物の延べ床面積が多くなります。

 

例えば、建蔽率50%、容積率100%の地域内の土地100㎡に2階建の家を建てるとすると、

1階と2階をあわせた床面積は100㎡が限度に成ります。

 

角地であれば建蔽率が10%加算されますが容積率は変わらないので2階の床面積は

40㎡が上限になります。

 

◆最後までお読みくださいましてありがとうございました。m(__)m

 

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